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Crowdfunding Immobiliare Opportunità e Rischi

In questo momento storico con l’inflazione galoppante, con l’aumento del costo della vita e soprattutto delle bollette investire non è più un lusso, ma una necessità. Perché se i soldi fermi nel tuo conto corrente, più passa il tempo più varranno di meno e, a causa dell’inflazione, quello che oggi puoi comprare con 100 euro, l’anno prossimo ti costerà 108 euro. Far fruttare i propri risparmi è necessario per evitare che si dissolvano con il passare del tempo.

Inoltre se fino a qualche anno fa, l’investimento tradizionale sul mattone poteva essere considerata un operazione sicura e redditizia, oggi non è più così.

Il valore reale degli immobili negli ultimi 10 anni ha avuto una perdita media di un 20% circa,  ciò significa che se tu avessi effettuato un investimento immobiliare di 100.000 € nel 2013, oggi il suo valore sarebbe intorno a 80.000 €. c

Oggi anche con  piccola  somma a tua disposizione potrai persino contribuire alla realizzazione di un grattacielo a Dubai.

Un tempo tutto questo era impensabile,  oggi invece si può grazie al crowdfunding immobiliare

Cosa è il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare definito anche Real Estate Crowdfunding è nato negli Stati Uniti nel 2012 con la legge Jumpstart Our Business Startups Act,   ed è un innovativo sistema che permette la raccolta di fondi tra una collettività di soggetti (crowd in inglese folla) che partecipano con piccole quantità di capitale alla realizzazione di un progetto di interesse comune.

Le parti in gioco sono tre:

  • Il progetto da finanziare
  • gli individui che sostengono il progetto con il loro capitale
  • la piattaforma di crowdfunding

Questo principio consente a chiunque di effettuare investimenti immobiliari senza passare per l’acquisto diretto di immobili, senza disporre di capitali elevati e senza avere grande esperienza professionale nel settore

Infatti il crowdfunding immobiliare ti permetterà di diversificare il tuo portafoglio sia su più mercati geografici anche esteri e sia tra più progetti. Potrai partecipare a più progetti immobiliari anche di  di vasta a portata anche con soli 50 euro a progetto; il tutto comodamente da casa senza doverti spostare da casa e a portata  di “click”.

I due principali modelli di Crowdfunding Immobiliare Equity e Landing

Il distinguiamo 2 modelli di crowdfunding immobiliare: il modello Equity Based ed il modello Lending Based

Nell’equity crowdfunding l’operazione è assimilabile ad uno scambio: io investitore ti do i soldi tu azienda mi dai una quota

Nel Lending crowdfunding l’operazione è assimilabile ad un prestito?!? Io a te azienda presto un capitale, tu azienda dopo un periodo prefissato in genere tra i 10 e i 14 mesi, mi restituisci il capitale + l’interesse pattuito

Nel modello Equity i i finanziatori investono nel prestito ipotecario associato a una proprietà. I prestiti sono rimborsati mensilmente o trimestralmente con gli interessi proporzionati al capitale erogato da ogni investitore.

Invece, nel Lending based il rendimento è limitato al tasso fisso d’interesse stabilito e non dipende dal risultato economico del progetto finanziato; i rischi sono più contenuti ma non significa che non ce ne sono, esiste sempre il rischio di default del debitore.

Rischi del Crowdfunding

Ma quali sono i rischi nel crowdfunding immobiliare

Nella tipologia Equity based i rendimenti sono maggiori insieme ai rischi potenziali; investire in startup può riservare brutte sorprese, se il progetto avrà successo le quote azionarie possedute cresceranno di valore ma, se l’iniziativa non andrà a buon fine, il rischio è di perdere una parte o tutto l’investimento.

Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate dalla Consob, e dovrebbero offrire una maggiore garanzia rispetto a quelle estere.

Invece, nel Lending based il rendimento è limitato al tasso fisso d’interesse stabilito e non dipende dal risultato economico del progetto finanziato; i rischi sono più contenuti ma  esiste sempre il rischio di default del debitore.

 Vantaggi del crowdfunding immobiliare rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali:

Alcuni vantaggi sono evidenti I rendimenti sono sicuramente interessanti

Come abbiamo detto il crowdfunding immobiliare è alla portata di tutti, bastano cifre modeste per iniziare;

  • Ti permette di diversificare puntando ai mercati migliori a livello europeo o mondiale invece di limitarti ad un’immobile in una sola zona;
  • Tutto avviene in forma digitale e vi son alcune piattaforme come Estateguru che automatizzano i processi di investimento secondo parametri che tu stesso andrai ad impostare, quindi guadagnerai in tempo, velocità, praticità e semplicità;
  • Sarà un investimento che prevederà  un impegno inferiore in termini di tempo e denaro rispetto al possedere e dover gestire un immobile; Se acquisti una casa al mare per esempio per percepire un canone di locazione, si !! guadagnerai con gli affitti, ma dovrai gestire IMU, tari, imposte varie, i pagamenti delle utenze, oltre ai vari interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Con gli investimenti nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare potrai startene comodamente seduto a casa e attendere il ritorno economico

Diversificazione: l’investimento per l’acquisto di un immobile, richiedendo capitali comunque notevoli ti impedirà di diversificare il portafoglio. Con il Crowdfunding immobiliare invece, possiamo scegliere quanto investire in ciascun progetto immobiliare, variando il paniere degli investimenti e quindi diversificando il portafoglio

  • Il sistema è sicuro perché le piattaforme di crowdfunding fanno controlli e verifiche prima di validare un progetto e operano nel rispetto delle leggi e delle regolamentazioni (se esistenti);
  • La quasi totale assenza di costi di intermediazione. In genere le piattaforme di crowdfunding funzionano in modo completamente gratuito, per ripagarsi del servizio trattengono una piccola percentuale sul rendimento ottenuto dall’investimento.

In alcune piattaforme a volte è anche presente un mercato secondario, quindi se ho bisogno di liquidità posso comunque vendere le mie quote ad altri investitori.

La tassazione nel crowdfunding immobiliare

Ma come funziona la tassazione nel crowdfunding immobiliare?

Il Real Estate Crowdfunding è soggetto ad una tassazione differente a seconda che si investa in piattaforme italiane autorizzate da banca d’Italia oppure si investa in piattaforme estere o  comunque prive di autorizzazione.

Nel primo caso di investimento su piattaforma Italiana, i rendimenti sono tassati al 26% e la piattaforma si occupa di adempiere al versamento dell’imposta (fa da sostituto), mentre nel secondo caso, Se hai investito in piattaforme estere o se hai investito in piattaforme italiane che non sono autorizzate da Banca d’Italia, dovrai adempiere personalmente al pagamento delle tasse.

Infatti, poiché tali piattaforme non applicano alcuna ritenuta, saremo noi a dover dichiarare al fisco ogni anno i proventi che abbiamo realizzato.

Gli interessi maturati nell’anno fiscale, andranno a concorrere alla formazione della base imponibile ai fini IRPEF (calcolato in base a scaglioni ed aliquote crescenti).

Inoltre dovrai pagare anche l’imposta sul valore delle attività finanziarie ritenute all’estero L’IVAFE

[Il valore di tale imposta dipende dal tipo di attività finanziaria dichiarata. Ad esempio, per conti correnti e libretti di risparmio detenuti all’estero l’imposta è di 34,20€ annui ed è dovuta solo nel caso in cui si superi anche per un solo giorno il controvalore di 15000€ o se la giacenza media annuale supera i 5000€.]

Per quanto riguarda i prodotti finanziari, sulla base di quanto stabilito dall’articolo 1 del TUF è richiesto il versamento dell’IVAFE con l’aliquota prevista nella misura dello 0,2% da applicare al totale del capitale investito + la tassazione sulle plusvalenze.

Per maggiori dettagli o simulazioni su quanto andreste a pagare di imposte rivolgiti al tuo commercialista di fiducia

Come si investe nel crowdfunding immobiliare

Per investire nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare in linea generale occorreranno 3 semplici passaggi molto facili ed intuitivi la cui procedura dipende dalla piattaforma

1 Step Registrazione: come primo step dovrai registrarti all’interno di una piattaforma come investitore immobiliare.

2. Step Trasferimento dei fondi: al termine della registrazione dovrai trasferire una somma di denaro dal tuo conto corrente bancario al conto attivato presso la piattaforma.

3. Step Investimento nelle opportunità: a questo punto, puoi decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del tuo profilo di rischio, rendimento e durata.

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