REITs Investimenti alternativi nel settore Immobiliare

I Real Estate Investment Trusts, comunemente noti come REITs, sono diventati un’opzione di investimento sempre più popolare nel settore immobiliare. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cos’è un REIT, come funzionano e quali sono i vantaggi di investire in essi.

Cosa sono i REITs

I REIT (acronimo di real estate investment trust) sono società che possiedono o finanziano beni immobili destinati alla locazione in vari segmenti del settore immobiliare. In Italia queste società sono chiamate SIIQ, società di investimento immobiliare quotate, e devono soddisfare tutta una serie di requisiti di legge. Nella maggior parte dei casi i REIT sono quotati sulle principali borse valori e offrono una serie di vantaggi agli investitori.

I REIT permettono a chiunque di investire in portafogli di asset immobiliari esattamente come si investe in altri settori, acquistando azioni di singole società oppure tramite quote di fondi di investimento o di ETF. In questo modo gli azionisti dei REIT beneficiano di una parte dei redditi da locazione generati senza dover acquistare, gestire o finanziare beni immobili.

I REIT investono in un ampio ventaglio di segmenti del settore immobiliare, come uffici, edifici di appartamenti, magazzini, centri commerciali, studi e centri medici, centri dati, torri di telefonia mobile, infrastrutture e alberghi. La maggior parte di questi strumenti si concentra su un solo tipo di proprietà, ma alcuni detengono in portafoglio immobili di varie tipologie.

Le Tipologie di REITs

Esistono vari tipi di REITs che possono essere raggruppati in 3 categorie:

Equity REITs, che investono in proprietà immobiliari, come uffici, appartamenti o magazzini, e ricevono un canone di locazione

Mortage REITs, che investono mutui, guadagnando tramite gli interessi su questi

Hybrid REITs, ovvero un misto fra Equity e Mortage REITs.

Abbiamo REITs che possiedono e gestiscono immobili adibiti a ufficio e ottengono un reddito affittando questi immobili.

• I REITs residenziali gestiscono edifici residenziali, adibiti a famiglie o studenti. Questo tipo di REIT è quindi più sicuro e difficilmente influenzabile da fenomeni economici esterni.

• I REITs sanitari che possiedono e gestiscono immobili legati al settore sanitario, come strutture per anziani, ospedali, edifici per studi medici e strutture di cura specializzate..

• I REIT  che possiedono proprietà, come centri commerciali, outlet e grandi magazzini. La principale fonte di reddito per i REIT retail proviene dai canoni di locazione dei locatari, che spesso sono grandi aziende di vendita al dettaglio.

• I REITs di data center che affittano lo spazio  alle aziende tecnologiche e ad altre imprese per ospitare server e altre apparecchiature.

Requisiti dei REITs

l requisito principale per un REIT è l’obbligo distribuire regolarmente una grande parte degli utili agli azionisti.

In particolare, i REITs devono: 

• Distribuire ogni anno agli azionisti il 90% dell’utile sotto forma di dividendi
• Detenere il 75% del patrimonio in immobili o obbligazioni del Tesoro
• Avere il 75% del reddito lordo proveniente da affitti, vendite di immobili o interessi su mutui che finanziano proprietà immobiliari
• Avere non più del 50% delle azioni detenute da cinque o meno persone fisiche
• Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza
• devono essere gestiti da un consiglio di amministrazione o da un amministratore fiduciario.

Vantaggi nell’investire in un REITs

Tra i vantaggi annoveriamo i seguenti

• Diversificazione del portafoglio
• Permette di iniziare ad investire nel mercato immobiliare con basse somme
• Sono molto controllati dalle autorità finanziare di rifermento, quindi possono essere considerati molto affidabili tranne quelli italiani su cui vi sconsiglio vivamente di investirci
• Permette di generare una rendita fissa e costante

Svantaggi dell’investire in un REITs

• Tassazione sui dividendi. In Italia vi è una forte pressione fiscale che grava su questi strumenti che andrà ad intaccare significativamente il nostro possibile ritorno da questo investimento. Mentre per quanto concerne i Retis esteri è un pò più leggera, ma comunque sempre da tenerne conto per monitorarne i rendimenti

• Tassi di Interesse. Aumentando i tassi di interesse aumenteranno anche i costi per ottenere finanziamenti per l’acquisto degli immobili, le rate dei mutui saranno maggiori e questo porterà a diminuire il Cash Flow dell’azienda, penalizzando la società.

• Lenta crescita strutturale del Fondo. In genere il capitale investito non crescerà più di tanto, distribuendo il 90% degli utili in dividendi anziché reinvestendoli nella società.

• Bisogna fare attenzione anche al management, che potrebbe fare previsioni troppo rosee solo per far salire il prezzo delle azioni, e in seguito non mantenere le promesse fatte in passato.

Cosa Valutare prima di investire in REITs

Per scegliere un reit bisognerebbe intanto analizzare diversi fattori tra cui

1. Rendimento degli investimenti passati: Valutare la performance storica del reit, osservando il rendimento degli investimenti negli anni precedenti. Monitorare quindi sia il rendimento del capitale che i dividendi distribuiti agli investitori.
2. Dividendi e distribuzioni: Esamina il tasso di distribuzione dei dividendi del reit. Considera l’affidabilità e la stabilità dei pagamenti dei dividendi nel tempo.

3. Qualità degli immobili: Valutare la qualità e la diversificazione del portafoglio immobiliare del reit. Considera la tipologia degli immobili detenuti, come uffici, centri commerciali, alberghi, appartamenti, strutture sanitarie, ecc. La diversificazione inoltre può aiutare a ridurre il rischio legato a un singolo settore.
4. Posizione geografica degli immobili: Esamina la distribuzione geografica degli immobili del reit. Una presenza in diverse aree geografiche può contribuire ad attenuare il rischio associato a un’unica regione o mercato immobiliare.
5. Gestione del reit: Valuta la qualità e l’esperienza del management team del reit. Analizza la loro storia nel settore immobiliare e le strategie di gestione adottate per massimizzare il rendimento e la redditività. Da decisioni sbagliate di un team di Manager si potrebbe arrivare a perdere l’intero Capitale

Indicatori Finanziari per Valutare l’investimento in REITs

Pay Out Ratio

IL Pay Out Ratio (o Dividend Pay Out Ratio) rappresenta la percentuale di utili distribuita agli azionisti sotto forma di dividendi.

Quindi, se una società ha un utile per azione di 5 dollari e paga un dividendo di 2,50 dollari il payout ratio è del 50%. Se poi il dividendo sale a 3 dollari, allora il rapporto raggiunge il 60%.
Generalmente esso è inferiore all’unità in quanto una parte di utili viene reinvestita nel processo produttivo.

Il Pay Out Ratio può assumere valori superiori all’unità quando, in presenza di bassi utili, la società attinge alle riserve per il pagamento dei dividendi onde evitare di distribuire un dividendo eccessivamente contenuto.

Tipicamente le società con alti tassi di crescita che realizzano investimenti hanno un basso valore di Pay Out Ratio poichè la parte di utile non distribuita va a finanziare i nuovi investimenti che altrimenti richiederebbero l’apporto di nuovo capitale a titolo di debito (comportando un aumento del grado di leverage) o a titolo di capitale rischio. 

Viceversa, società operanti in settori considerati “maturi” presentano un più alto valore di Pay Out Ratio, distribuendo dividendi maggiori.

Il rapporto tra dividendi distribuiti e utili è un parametro indicativo della politica societaria: se il Pay Out è elevato si persegue una politica di sostegno dei dividendi; se il Pay Out è basso si sostiene una politica di autofinanziamento.

Come interpretare il Pay Out Ratio

ALTO Pay Out Ratio

Un rapporto elevato significa che il dividendo è a rischio?: non necessariamente. Il payout ratio va infatti valutato nel suo contesto. Ci sono società mature che regolarmente distribuiscono gran parte dei loro utili sotto forma di dividendo. Per questo motivo è necessario confrontare il loro payout ratio con quello dei competitors e analizzare come è cambiato negli ultimi anni. Se un payout ratio è aumentato parecchio negli ultimi anni conviene verificare se il management sta restituendo sempre più denaro agli azionisti tramite il dividendo o se invece la cedola è rimasta la stessa e sono gli utili che stanno scendendo.

BASSO Pay Out Ratio

Allo stesso tempo, però, non bisogna neanche scartare le società con un basso payout ratio. In alcuni casi, infatti, potrebbe trattarsi di aziende giovani che hanno appena iniziato a distribuire una cedola agli azionisti, ma che potrebbero avere tutte le intenzioni di aumentare il payout ratio e con esso la cedola. A volte, però, un basso payout segnala che il dividendo ha una bassa priorità per l’azienda. Essa, infatti, potrebbe preferire ridurre il livello di indebitamento, aumentare gli investimenti in ricerca e sviluppo o finanziare un piano di riacquisto di azioni proprie. Per questo motivo conviene sempre leggere la lettera agli azionisti nel bilancio annuale delle società, in cui il management fa riferimento alle intenzioni circa la futura evoluzione del payout, o leggere le relazioni generalmente trimestrali di Bilancio, nelle quali il management risponde molto spesso a domande su quali sono le priorità dell’azienda relativamente all’allocazione del capitale.

Per ottenere una migliore valutazione della copertura dei dividendi, gli investitori dovrebbero utilizzare l’AFFO, o FFO rettificato, perché prende in considerazione i costi, stimando così in modo più accurato i valori attuali del REIT e la capacità di pagare i dividendi.
Molti REIT coprono molto bene i loro dividendi con il FFO, ma male con l’AFFO.

FFO (Funds from Operation)

L’indicatore FFO è uno strumento utilizzato per calcolare i flussi di cassa generati dai REIT.

L’FFO tiene conto di diversi fattori:

• Variazione dei canoni di locazione
• Operazioni di compravendita di immobili
• Plusvalenze o minusvalenze realizzate in caso di cessioni di immobili
• Queste sono le principali componenti per la generazione di ricavi da parte di un fondo nel regime REIT.
• Canoni versati soltanto parzialmente.
• Entrate straordinarie o non previste

L’FFO viene calcolato partendo dall’utile ante imposte (utile del periodo), aggiungendo le sole imposte correnti e le variazioni relative agli ammortamenti materiali e immateriali, la variazione netta del valore di mercato degli immobili ed eventuali svalutazioni.

Un indicatore frequentemente utilizzato in questo settore è dato dal rapporto FFO/Ricavi in quanto fornisce la percentuale di ricavi del fondo che effettivamente si trasforma in flussi di cassa per chi possiede le quote del fondo.

Spesso gli analisti che misurano le performance di un fondo REIT guardano al FFO per azione invece che all’utile per azione, poiché gli utili delle società immobiliari sono generalmente gravati da costi di ammortamento non monetari e non riflettono le variazioni del valore delle attività e i deprezzamenti. I Fondi da operazioni sono quindi uno degli indicatori standard più utilizzati per la valutazione della redditività dei fondi comuni di investimento immobiliare e pertanto hanno un’influenza importante sull’andamento del valore delle quote dei fondi.

AFFO (Adjusted Funds From Operations)

Diversi operatori hanno evidenziato un fattore di debolezza del FFO nel mancato conteggio delle spese impiegate dai gestori per la manutenzione degli immobili stessi e di altre spese in conto capitale specifiche della società. Si tratta di voci di costo importanti che si sottraggono dalla cassa. Per questo motivo spesso si ricorre all’AFFO (Adjusted Funds From Operations), fondi da operazioni corretti per le voci di costo evidenziate (come appunto la manutenzione). Sebbene l’AFFO misuri in modo più preciso il flusso di cassa di un REIT e la sua capacità di pagare dividendi, va tenuto presente che le forme modificate di FFO non sono standardizzate tra le società. In altre parole, il metodo di calcolo dell’AFFO di un fondo REIT potrebbe non essere lo stesso di quello di fondi simili e per tale motivo i valori degli indicatori non sono confrontabili.

P/E  Price/Earnings o P/U Prezzo/Utile per Azione

I Migliori REITs Sanitari

Metteremo a confronto tre importanti REIT sanitari: Welltower, Ventas e Healthpeak

Healthpeak La Società acquisisce, sviluppa, possiede, affitta e gestisce immobili sanitari in tutti gli Stati Uniti. La società è stata aggiunta all’S&P 500 nel 2008. La Società opera attraverso due segmenti: Life Science e Medical Office. Le proprietà del segmento Life Science contengono spazi per laboratori e uffici, che sono affittati principalmente a società di biotecnologia, dispositivi medici e farmaceutici, istituti di ricerca scientifica e gerontologica e agenzie governative. Il segmento Medical Office della Società comprende edifici e strutture per uffici medici (MOB) e ospedali.

Numero di dipendenti : 199 persone.

La distribuzione del dividendo avviene su base trimestrale, negli ultimi dieci anni la distribuzione è stata sempre effettuata tranne in un solo trimestre quello dell’ 1/11/2016.. BW [credetemi in dieci anni ovvero in 40 trimestri se in  uno non vi vengono erogati i diventi non ci fa niente….c’è di peggio!!!]

• In generale e in una prospettiva a breve termine, la società presenta una situazione di base interessante.

Analizziamo i Punti di Forza Punti Forti

• Al netto di interessi, tasse, svalutazioni e ammortamenti, i margini dell’azienda risultano particolarmente elevati.
• La società ha aspettative di dividendo relativamente elevate.
• Negli ultimi 4 mesi, la società ha goduto forti correzioni degli utili che sono stati recentemente rivisti al rialzo in proporzioni significative.
• Negli ultimi dodici mesi, gli analisti del consensus hanno ampiamente rivisto in maniera positiva il loro giudizio sull’azienda.
• La visibilità relativa all’attività del gruppo appare relativamente buona date le stime generalmente concordi tra gli analisti.
• Con un rapporto prezzo/utili previsto di 42.25 e 45.11 rispettivamente per l’esercizio in corso e per il prossimo esercizio, l’azienda opera con multipli di utili molto elevati.

Analizziamo i Punti di debolezza di HealthPeack

• Secondo le attuali stime degli analisti, il potenziale di progressione dell’Utile Netto per Azione (EPS) per i prossimi anni appare limitato.
• La società ha  un elevato indebitamento netto e un EBITDA relativamente basso.
• BW [E.B.I.T.D.A. è anche l’acronimo di Earning Before Interest Tax Depreciation Amortization, che tradotto diventa: utile prima di interessi, tasse, svalutazioni e ammortamenti] Se volete saperne di più vi invito a guardare i miei video sull’analisi di bilancio, vi lascio il link in descrizione
• Negli ultimi quattro mesi, il prezzo obiettivo medio degli analisti è stato ampiamente rivisto al ribasso.

Welltower Possiede partecipazioni in immobili negli Stati Uniti, Canada e Regno Unito, che consistono in alloggi per anziani e comunità di assistenza, in immobili medici ambulatoriali e di terapia intensiva. Well Tower opera su tre segmenti: Seniors Housing Operating, Triple-net e Outpatient Medical. Le proprietà acquisite sono principalmente affittate con contratti di locazione triple-net. Le proprietà del segmento medico ambulatoriale sono affittate a più locatari.

Numero di dipendenti : 514 persone.

Riassunto

Punti forti

• La crescita degli utili attualmente prevista dagli analisti per i prossimi esercizi è particolarmente solida.
• Al netto di interessi, tasse, svalutazioni e ammortamenti, i margini dell’azienda risultano particolarmente elevati.
• La maggior parte degli analisti che si occupano del caso raccomandano Buy o Overweight sul titolo.
• Negli ultimi quattro mesi, gli analisti che seguono il caso hanno ampiamente rivisto al rialzo il prezzo obiettivo medio.
• Negli ultimi quattro mesi, il giudizio degli analisti è notevolmente migliorato.
• In generale, la società ha registrato risultati sopra il consensus degli analisti con tassi di sorpresa complessivamente positivi.

Punto Debole

• Il rapporto “enterprise value to sales” della società la colloca tra le aziende più costose su scala mondiale. Enterprise Value, in italiano “valore dell’azienda”.

Con Enterprise Value si intende un metodo di valutazione di un’azienda quotata che corrisponde alla capitalizzazione di borsa più l’indebitamento finanziario netto.

Ventas, Inc. è specializzata nella proprietà e nella gestione di strutture sanitarie e medico-residenziali.

Mentre stiamo registrando questo video il portafoglio del gruppo comprende1.237 beni, costituiti principalmente da alloggi per anziani (802), edifici per uffici medici (313), strutture di riabilitazione e di assistenza per acuti a lungo termine (36), laboratori e strutture di ricerca (32), strutture infermieristiche specializzate (16), strutture mediche e chirurgiche (13).

Le vendite nette sono distribuite geograficamente come segue: Stati Uniti (88,5%), Canada (10,9%) e Regno Unito (0,6%).

Numero di dipendenti : 451 persone.

Negli ultimi dieci anni la società ha distribuito dividendi costanti tranne il 18/08/2015

Punti di Forza

• La crescita degli utili attualmente prevista dagli analisti per i prossimi esercizi è particolarmente solida.
• Al netto di interessi, tasse, svalutazioni e ammortamenti, i margini dell’azienda risultano particolarmente elevati.
• Le previsioni di fatturato della società sono state recentemente riviste al rialzo sulla base delle previsioni degli analisti che si sono occupati del caso.
• Le revisioni EPS sono state fortemente riviste al rialzo negli ultimi 4 mesi 

Punti Deboli

• La redditività del gruppo è relativamente bassa e potrebbe rappresentare un punto debole.
• La società ha  un elevato indebitamento netto e un EBITDA relativamente basso.
• Sulla base delle quotazioni attuali, la società ha un livello di valutazione particolarmente elevato in termini di “enterprise value”. Nel momento in cui stiamo registrando questo video Negli ultimi 12 mesi, gli analisti hanno regolarmente rivisto al ribasso le aspettative di utili.

• I prezzi obiettivo degli analisti del consensus differiscono notevolmente tra loro. Ciò suppone giudizi divergenti e/o una difficoltà nel valutare l’azienda.